Når man bor til leje, har man ansvar for at behandle boligen ordentligt. Men hvad sker der, hvis boligen bliver beskadiget, eller hvis den ikke længere er i samme stand som ved indflytningen? Her er det vigtigt at kende forskellen på almindeligt slid og misligholdelse af lejemål.
Misligholdelse kan få betydning, når lejeren flytter, fordi udlejeren i visse tilfælde kan kræve udgifter til at udbedre skader. Det er dog ikke sådan, at lejeren automatisk skal betale for alt, der er blevet slidt gennem lejeperioden.
Det afgørende er blandt andet, hvordan skaden er opstået, hvem der har vedligeholdelsespligten, og hvad der står i lejeaftalen.
Læs her om Istandsættelse ved fraflytning til Private
Hvad betyder misligholdelse af lejemål?
Misligholdelse betyder grundlæggende, at det lejede er blevet forringet eller beskadiget som følge af forkert brug, forkert vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd.
Det kan eksempelvis være skader, som er opstået, fordi boligen ikke er blevet behandlet på en forsvarlig måde.
Der er derfor forskel på en bolig, der naturligt bliver slidt gennem mange års almindelig brug, og en bolig, hvor der er opstået konkrete skader som følge af uhensigtsmæssig brug.
Misligholdelse kan blandt andet omfatte:
- store huller eller skader i vægge
- ødelagte døre eller karme
- dybe ridser i gulve
- brandmærker
- ødelagte ruder
- skader på inventar
- skader som følge af manglende vedligeholdelse
- skader forårsaget af kæledyr
- skader efter uforsvarlig brug af boligen
Den konkrete vurdering afhænger altid af situationen.
Misligholdelse er ikke det samme som almindeligt slid
En af de vigtigste forskelle i forbindelse med et lejemål er forskellen på misligholdelse og almindeligt slid og ælde.
En bolig bliver naturligt påvirket af at blive brugt. Vægge kan få mindre mærker, maling kan blive slidt, og et trægulv kan få brugsspor. Det er en naturlig del af at bo i boligen.
Misligholdelse handler derimod om skader eller forringelser, som går ud over det, man normalt kan forvente ved almindelig brug.
Grænsen kan dog være vanskelig at fastlægge. Et gulv kan eksempelvis være almindeligt slidt, men hvis manglende vedligeholdelse har betydet, at gulvet er blevet beskadiget yderligere, kan situationen være anderledes.
Derfor skal der foretages en konkret vurdering af boligens stand.
Hvem har ansvaret for misligholdelse?
Som udgangspunkt er lejeren ansvarlig for skader, der skyldes lejerens misligholdelse. Det gælder også, selvom den pågældende bygningsdel ellers hører under udlejerens vedligeholdelsespligt.
Hvis eksempelvis en rude bliver ødelagt som følge af lejerens uforsvarlige adfærd, kan lejeren derfor være ansvarlig for skaden.
Det betyder samtidig, at man ikke kun bør se på, hvem der normalt har ansvaret for vedligeholdelse af den pågældende del af boligen. Det er også vigtigt at se på, hvordan skaden er opstået.
Hvad er forskellen på vedligeholdelse og misligholdelse?
Vedligeholdelse og misligholdelse bliver nogle gange blandet sammen, men begreberne er forskellige.
Vedligeholdelse handler om at holde boligen i den stand, som man efter lejeaftalen og reglerne skal kunne forvente. Det kan eksempelvis være maling, tapetsering eller gulvbehandling, hvis lejeren har den relevante vedligeholdelsespligt.
Misligholdelse handler derimod om en forringelse eller skade, der skyldes forkert brug, forkert vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd.
Det er vigtigt at kende forskellen, fordi lejers økonomiske ansvar kan afhænge af både lejeaftalen og årsagen til den konkrete forringelse.
Misligholdelse af lejemål ved fraflytning
Mange spørgsmål om misligholdelse opstår, når lejeren skal flytte.
Ved fraflytning skal boligen som udgangspunkt afleveres i den stand, som følger af lejelovgivningen og lejeaftalen. Almindeligt slid og ælde, som lejeren ikke har vedligeholdelsespligt for, skal ikke uden videre behandles som en skade.
Samtidig kan det ikke kræves, at lejeren afleverer boligen i en bedre stand, end den var i ved overtagelsen.
Derfor er det vigtigt at kunne dokumentere boligens stand ved indflytning. En indflytningsrapport og eventuelle billeder kan være meget værdifulde, hvis der senere opstår uenighed.
Hvilke skader kan være misligholdelse?
Der findes mange forskellige eksempler på misligholdelse.
Hvis der er lavet meget store huller i væggene efter montering af inventar, kan det eksempelvis være nødvendigt at reparere væggen. Hvis et gulv har fået dybe ridser, brandmærker eller andre skader, kan der ligeledes være tale om misligholdelse.
Andre eksempler kan være ødelagte skabe, knækkede døre eller beskadigede sanitære installationer.
Det afgørende er ikke alene, hvordan skaden ser ud. Det har også betydning, hvordan den er opstået, og om den skyldes lejerens handlinger eller manglende vedligeholdelse.
Kæledyr og misligholdelse
Kæledyr kan i nogle tilfælde være årsag til skader i en lejebolig.
Eksempelvis kan hunde eller katte beskadige døre, karme, gulve eller andre overflader. Hvis der opstår skader, som går ud over almindeligt slid, kan lejeren efter omstændighederne blive ansvarlig for udgifterne til udbedring.
Det er derfor vigtigt at skelne mellem almindelige brugsspor og konkrete skader.
Hvad sker der ved fraflytningssyn?
Ved fraflytning kan boligen blive gennemgået af udlejeren eller dennes repræsentant. Her vurderes blandt andet, om der er behov for vedligeholdelse eller udbedring af skader.
Hvis der er tale om en udlejer, som er omfattet af reglerne om obligatorisk fraflytningssyn, skal der gennemføres et syn og udarbejdes en fraflytningsrapport efter de gældende regler.
Som lejer er det en god idé at være opmærksom på, hvad der bliver noteret ved synet.
Hvis der er uenighed om, hvorvidt et forhold er almindeligt slid eller misligholdelse, kan dokumentation fra indflytningen være relevant.
Kan udlejer kræve betaling for istandsættelse?
Hvis der er tale om misligholdelse, kan udlejeren efter omstændighederne kræve, at skaden bliver udbedret for lejerens regning.
Det betyder dog ikke, at alle udgifter til istandsættelse automatisk kan sendes videre til lejeren.
Der skal blandt andet være grundlag for kravet, og udgifterne skal knytte sig til det forhold, lejeren er ansvarlig for.
Derudover kan en udlejer som udgangspunkt ikke kræve, at lejeren bringer boligen i en bedre stand, end den var i ved overtagelsen.
Sådan kan du forebygge misligholdelse
Den bedste måde at undgå problemer på er at passe godt på lejemålet under hele lejeperioden.
Det betyder blandt andet, at man bør reagere hurtigt på skader og fejl. En mindre skade kan udvikle sig til et større problem, hvis den ikke bliver håndteret.
Det kan også være en god idé at kontakte udlejeren, hvis der opstår problemer, som ligger inden for udlejerens vedligeholdelsesansvar.
Gem samtidig relevante dokumenter, herunder lejekontrakt, indflytningsrapport, fraflytningsrapport og eventuel skriftlig kommunikation om vedligeholdelse eller skader.
Hvad hvis der opstår uenighed?
Hvis lejer og udlejer er uenige om, hvorvidt der er tale om misligholdelse, kan det være nødvendigt at få sagen vurderet nærmere.
I nogle tilfælde kan Huslejenævnet behandle tvister om blandt andet lejerens pligt til at istandsætte ved fraflytning og spørgsmål om tilbagebetaling af depositum. Ikke alle typer sager hører dog under Huslejenævnet, og nogle tvister må i stedet behandles ved boligretten.
Det er derfor vigtigt at undersøge, hvilken type sag der er tale om, hvis parterne ikke kan nå til enighed.
Grundig istandsættelse ved fraflytning
Hvis en bolig skal afleveres efter mange års leje, kan der være behov for forskellige former for istandsættelse. Det kan eksempelvis være maling af vægge og lofter, gulvbehandling, reparation af mindre skader og grundig rengøring.
Det er en god idé at gennemgå boligen rum for rum, inden fraflytningen. På den måde kan man opdage problemer i god tid og få styr på, hvad der skal udbedres.
En grundig gennemgang kan også gøre det lettere at skelne mellem almindelig slitage og egentlige skader.
Misligholdelse af lejemål kræver en konkret vurdering
Misligholdelse af lejemål handler om mere end blot, at boligen ikke længere ser ud, som da lejeren flyttede ind. En bolig bliver naturligt påvirket af mange års brug, og almindeligt slid er ikke nødvendigvis det samme som misligholdelse.
Det afgørende er blandt andet, hvordan en skade er opstået, hvem der har vedligeholdelsespligten, hvad der står i lejekontrakten, og hvordan boligen så ud ved indflytningen.
Tjek H.C. Andersens istandsættelse ud her
Ved at passe godt på boligen, reagere på skader og gemme relevant dokumentation kan man gøre en eventuel fraflytning lettere. Hvis der er behov for istandsættelse, bør arbejdet planlægges grundigt, så boligen kan afleveres i overensstemmelse med de gældende regler og aftaler.
